Процесс расторжения брака сам по себе является тяжелым эмоциональным испытанием, но когда у супругов есть общая ипотечная квартира, ситуация усложняется многократно. Разделить ложки, вилки и бытовую технику несложно, а вот разделить многомиллионный долг, растянутый на два десятка лет, — задача со звездочкой.
Часто бывшие супруги приходят к мирному соглашению о том, кому достанется недвижимость и кто будет выплачивать кредит, но внезапно сталкиваются с непреодолимой стеной.
Банк отказывается давать согласие на раздел ипотеки или вывод одного из созаемщиков из кредитного договора.
Разберемся максимально подробно, почему так происходит, какие нормы закона здесь действуют и, самое главное, что делать в этой патовой ситуации.
Почему банк отказывает в разделе долга: логика кредитора
Чтобы понять, как бороться с проблемой, нужно посмотреть на ситуацию глазами финансовой организации. Когда вы оформляли ипотеку в браке, для банка вы выступали как единый финансовый механизм.
По закону и по условиям большинства кредитных договоров супруги являются солидарными созаемщиками.
Это означает, что банк имеет право требовать выплаты долга как с обоих супругов совместно, так и с любого из них в отдельности, причем в полном объеме.
Когда супруги разводятся и просят разделить кредит (например, сделать два раздельных графика платежей) или вывести одного супруга из договора (оставив квартиру и долг второму), банк видит в этом прямую угрозу своим деньгам.
Основные причины отказа банка:
- Снижение платежеспособности. При выдаче кредита банк учитывал совокупный доход семьи. Например, муж зарабатывал 100 000 рублей, жена — 80 000 рублей, а платеж составлял 70 000 рублей. Если жена забирает квартиру и долг на себя, для банка очевидно, что ее дохода в 80 тысяч не хватит на комфортное погашение долга, так как после уплаты взноса у нее останется всего 10 тысяч рублей на жизнь. Риск дефолта (неуплаты) возрастает многократно.
- Утрата второго гаранта. Солидарная ответственность страхует банк: если один супруг потеряет работу, кредит оплатит второй. Исключая одного заемщика из договора, банк добровольно лишает себя «запасного аэродрома».
- Законодательный запрет на перевод долга без согласия кредитора. Согласно статье 391 Гражданского кодекса РФ, перевод долга на другое лицо допускается только с согласия кредитора. Банк не обязан соглашаться на ваши условия, даже если вы предоставите свидетельство о разводе или решение суда.
Что говорит закон и суды?
Многие супруги думают: «Раз банк не согласен, мы пойдем в суд, и суд заставит банк поделить долг». Это одно из самых опасных заблуждений.
В соответствии с Семейным кодексом РФ, общие долги супругов при разделе общего имущества распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям (п. 3 ст. 39 СК РФ).
Однако судебная практика Верховного Суда РФ четко указывает: раздел общего имущества и долгов между супругами не изменяет кредитного договора и не прекращает обязательств супругов перед банком как солидарных заемщиков.
Проще говоря, суд может присудить каждому по 50% квартиры и признать, что долг является общим.
Но суд не имеет полномочий заставить банк переписать кредитный договор, разорвать его на две части или исключить одного из супругов без одобрения самого банка.
Банк привлекут к процессу в качестве третьего лица, и в 99% случаев его позиция будет такова: мы против изменения кредитного договора.
О том, как на практике работают законы при разделе совместного жилья, и какие юридические тонкости необходимо учесть в подобных ситуациях, отлично рассказывает этот источник, предлагая развернутые инструкции для разводящихся пар.
Эффективные стратегии: что делать на практике
Если банк ответил категоричным отказом на ваше заявление о выводе созаемщика или разделе кредита, у вас остается несколько легальных и рабочих путей решения проблемы. Ниже представлены наиболее действенные варианты.
Вариант 1: Продажа ипотечной квартиры (с согласия банка)
Это самый простой и эмоционально чистый способ разорвать финансовые связи. Если вы понимаете, что платить тяжело, а банк не идет навстречу, квартиру можно продать прямо из-под залога.
Как это работает: Вы находите покупателя, обращаетесь в банк за согласием на продажу.
Покупатель вносит деньги на два разных счета (или через аккредитив): одна часть идет на полное погашение остатка вашей ипотеки, а вторая часть (разница между ценой квартиры и долгом) перечисляется вам с бывшим супругом.
После этого обременение снимается, кредит закрыт, а оставшиеся деньги вы делите пополам или в иных оговоренных пропорциях. Большинство банков охотно идут на такие сделки, так как они получают обратно свои деньги.
Вариант 2: Рефинансирование кредита в другом банке
Если банк «А», в котором у вас оформлена ипотека, отказывается выводить бывшего супруга из договора, вы можете уйти в банк «Б».
Как это работает: Тот супруг, который хочет оставить квартиру себе, подает заявку на рефинансирование кредита в сторонний банк уже как единственный заемщик (целевой кредит на погашение текущей ипотеки).
Новому банку не важна история вашего развода — ему важен доход нового, единственного заемщика. Если дохода хватает, новый банк одобряет кредит, переводит деньги первому банку.
Ипотека в старом банке закрывается (и солидарная ответственность тоже), а в новом банке кредит висит уже только на одном человеке.
Главное условие — второй супруг должен нотариально отказаться от претензий на долю в квартире (например, через нотариальное соглашение о разделе имущества).
Вариант 3: Оставить кредит солидарным и применить механизм регресса
Если продать жалко, а рефинансировать не получается (не хватает дохода), придется договариваться между собой.
Вы заключаете брачный договор или нотариальное соглашение о разделе имущества, по которому квартира переходит в собственность одного супруга, и он же обязуется платить ипотеку.
Для банка вы остаетесь солидарными должниками. Если Тот, кто должен платить по договоренности, перестанет это делать, банк спишет деньги с другого.
Но здесь на помощь приходит закон: если банк взыскал деньги с того супруга, который не должен был платить по вашему внутреннему соглашению.
Этот супруг имеет право подать регрессный иск в суд к бывшему партнеру и взыскать с него все уплаченные банку суммы.
Да, это хлопотно, но этот механизм защищает добросовестного человека.
Вариант 4: Досрочное погашение
Самый банальный, но не всегда доступный вариант. Поиск средств на стороне: занять у родственников, взять потребительский кредит, использовать накопления или материнский капитал, чтобы как можно скорее закрыть долг перед банком.
После снятия обременения вы становитесь свободны от вето банка и можете делить недвижимость в суде или у нотариуса так, как вам угодно.
Куда обращаться за помощью?
Если вы попали в тупик, не стоит паниковать и совершать необдуманные поступки вроде прекращения выплат (это приведет лишь к штрафам, судам и потере квартиры на аукционе). Ваш маршрут должен быть следующим:
- Отдел по работе с проблемной задолженностью (или ипотечный центр) вашего банка. Попробуйте выйти за рамки рядового менеджера. Предложите банку дополнительные гарантии: привлеките нового созаемщика (например, своих платежеспособных родителей) взамен уходящего супруга, предложите дополнительный залог. Часто банки меняют гнев на милость, если видят, что риски компенсируются.
- Нотариус. Обратитесь к грамотному специалисту для составления брачного контракта или соглашения о разделе. Нотариус подскажет формулировки, которые позже могут быть приняты банком, или, как минимум, зафиксируют ваши внутренние обязательства перед друг другом.
- Юрист по семейному праву. Если диалог с супругом невозможен, без юриста не обойтись. Специалист поможет составить иск в суд о разделе имущества таким образом, чтобы ваши интересы были максимально защищены, даже несмотря на то, что долг останется солидарным.
- Кредитный брокер. Если вы планируете рефинансирование, но вам отказывают из-за низкого белого дохода, ипотечный брокер поможет найти банк с более лояльными условиями скоринга и одобрить перевод долга на одного человека.
Отказ банка разделить ипотечный кредит при разводе — это не проявление злого умысла, а стандартная банковская практика, направленная на минимизацию финансовых рисков.
Закон в этой ситуации находится на стороне финансовой организации: без ее воли изменить условия действующего договора невозможно.
Однако это не повод отчаиваться. У бывших супругов есть целый арсенал решений: от продажи обремененного имущества и рефинансирования до использования регрессных исков в судебном порядке.
Главное в этой ситуации — не позволять эмоциям брать верх, своевременно вносить ежемесячные платежи, чтобы не испортить кредитную историю обоим.
И искать компромисс либо на рынке недвижимости, либо в кабинете профильного юрисконсульта.
Разумный и хладнокровный подход позволит разрешить даже самый запутанный квартирный вопрос при разводе.
